민법 - 유동적 무효

공인중개사 1차 민법 _ 제 18회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 26회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 29회 기출문제

​

​

​

​

​

(1) 유동적 무효의 법률관계

1) 서설

① 의의

- 유동적 무효란 현재로서는 법률행위의 효력이 발생하지 않지만 추후에 허가 인가 추인 등에 의해 유효로 확정될 수 있는 법적 상태를 말한다.

② 유동적 무효의 예

- 무권대리행위

- 무권한자의 처분행위

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 토지거래허가구역 내의 토지에 대해 허가를 받을 것을 전제로 체결된 매매계약

- 조건부 기한부 법률행위 등

③ 확정적 무효로 되는 경우

- 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈을 기도한 경우

- 적법한 절차를 거쳐 이루어진 신청에 대하여 관할관청의 불허가 처분이 확정된 경우

- 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무 거절 의사를 명백히 표시한 경우

2) 유동적 무효 상태에서의 구체적인 쟁점 - 판례의 태도

- 유동적 무효인 상태에서 거래 계약의 효력에 대해서 판례는 채권적 효력도 없고 물권적 효력도 없다고 한다.

- 유동적 무효인 상태에서는 채권적 효력이 없으므로 계약의 이행청구, 강제이행, 계약금 등의 부당이득반환청구, 채무불이행으로 인한 계약해제 및 손해배상청구 모두 인정되지 않는다. 다만, 해약금에 의한 계약해제는 인정된다.

- 유동적 무효인 상태에서 계약 당사자 사이에 허가신청에 협력할 의무는 인정된다. 이러한 협력의무는 소구할 수 있다. 한편 당사자의 일방이 협력의무를 위반한 경우에는 손해배상도 청구할 수 있다. 따라서 협력의무 위반에 대한 손해배상액의 예정 계약은 유효하다. 그러나 협력의무 위반을 이유로 계약해제는 할 수 없다.

- 중간생략등기를 금지하는 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 규정은 효력법규이므로 이를 위반한 중간생략등기의 효력은 무효이다.

- 유동적 무효 상태에서도 무효 취소 주장을 할 수 있다.

- 토지거래허가구역의 지정 해제 또는 지정 기간 만료 후 재지정하지 않은 경우에는 확정적으로 유효로 된다.

- 토지거래허가구역 내의 토지와 지상물을 일괄하여 매매한 경우 건물만의 소유권이전등기청구는 인정되지 않는다.

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 토지거래허가규정에 위반한 자 스스로 무효를 주장하더라도 신의칙에 반하는 것은 아니다.

- 토지의 이용목적이 거래의 계약의 내용으로 되어있음에도 그 계약 내용과 다른 이용목적이 기재된 토지거래허가신청서가 제출되어 불허가 처분된 경우에도 당해 거래 계약은 여전히 유동적 무효이다.

- 유동적 무효 상태에 있는 토지거래허가의 일방 당사자만이 임의로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분을 유도할 의도로 허가 신청서에 기재하도록 되어있는 계약 내용과 토지의 이용 계획 등에 관하여 사실과 다르게 기재하여 이로 인해 실제로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분이 있었더라도 위 토지거래계약은 여전히 유동적 무효이다.

​

​

​

​

< 기출문제 다시 보기 >

정답: 5

1. 甲은 해제 통지를 하고 乙은 토지 가압류를 신청하였다면 쌍방이 협력 거절 의사를 명백히 표시한 경우로서 매매계약은 확정적으로 무효

2. 허가 전에는 서로 이행책임이 없으므로 상대방의 채무이행을 원인으로 계약해제나 손해배상을 청구할 수도 없다. (대판1997)

3. 매매대금제공과 협력의무 상호 간에는 견련성이 없으므로 매수인은 대금 제공 없이도 협력의무이행을 청구할 수 있고 매도인은 매수인의 대금 제공이 없음을 이유로 허가 절차에 협력의무를 거절할 수 없다. (대판1996)

4. 허가전에 협력의무 불이행을 원인으로 손해배상을 청구할 수 있으나 채무불이행을 원인으로 손해배상을 청구할 수 없다. (대판1997)

5. 토지거래 허가 전의 유동적 무효 상태에서는 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 청구할 수 없고 확정적 무효로 되어야 계약금을 반환 청구할 수 있다. (대판1991)

 

정답: 3

ㄴ. 허가 전에는 채권, 채무가 없으므로 갑은 계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다. (대판1990)

ㄷ. 유동적 무효 상태에서는 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 청구할 수 없고 확정적 무효가 되어야 반환청구할 수 있다.

ㄹ. 허가 전에는 채권, 채무가 발생하지 않으므로 매수인은 매도인에게 토지인도 청구나 등기청구권을 행사할 수 없다.

 

정답: 3

1. 매매 대금의 지나친 과다로 말미암아 불공정한 법률행위로서 무효인 경우에도 예외적으로 당사자 쌍방이 무효를 알았더라면 약정된 대금이 아닌 다른 금액으로 정하여 합의하였으리라고 인정될 때에는 다른 금액을 내용으로 하는 매매계약으로 유효하게 성립하여 무효행위 전환이 적용될 수 있다.

3. 무효인 법률행위를 추인하면 추인한 때로부터 새로운 법률행위를 한 것으로 본다.

5. 확정적으로 무효로 됨에 있어서 귀책사유가 있는 자가 그 계약의 무효를 스스로 주장하는 것은 신의칙에 반하지 않으므로 허용된다. (대판1997)