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공인중개사 1차 민법 _ 제 18회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 26회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 29회 기출문제

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(1) 유동적 무효의 법률관계

1) 서설

① 의의

- 유동적 무효란 현재로서는 법률행위의 효력이 발생하지 않지만 추후에 허가 인가 추인 등에 의해 유효로 확정될 수 있는 법적 상태를 말한다.

② 유동적 무효의 예

- 무권대리행위

- 무권한자의 처분행위

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 토지거래허가구역 내의 토지에 대해 허가를 받을 것을 전제로 체결된 매매계약

- 조건부 기한부 법률행위 등

③ 확정적 무효로 되는 경우

- 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈을 기도한 경우

- 적법한 절차를 거쳐 이루어진 신청에 대하여 관할관청의 불허가 처분이 확정된 경우

- 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무 거절 의사를 명백히 표시한 경우

2) 유동적 무효 상태에서의 구체적인 쟁점 - 판례의 태도

- 유동적 무효인 상태에서 거래 계약의 효력에 대해서 판례는 채권적 효력도 없고 물권적 효력도 없다고 한다.

- 유동적 무효인 상태에서는 채권적 효력이 없으므로 계약의 이행청구, 강제이행, 계약금 등의 부당이득반환청구, 채무불이행으로 인한 계약해제 및 손해배상청구 모두 인정되지 않는다. 다만, 해약금에 의한 계약해제는 인정된다.

- 유동적 무효인 상태에서 계약 당사자 사이에 허가신청에 협력할 의무는 인정된다. 이러한 협력의무는 소구할 수 있다. 한편 당사자의 일방이 협력의무를 위반한 경우에는 손해배상도 청구할 수 있다. 따라서 협력의무 위반에 대한 손해배상액의 예정 계약은 유효하다. 그러나 협력의무 위반을 이유로 계약해제는 할 수 없다.

- 중간생략등기를 금지하는 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 규정은 효력법규이므로 이를 위반한 중간생략등기의 효력은 무효이다.

- 유동적 무효 상태에서도 무효 취소 주장을 할 수 있다.

- 토지거래허가구역의 지정 해제 또는 지정 기간 만료 후 재지정하지 않은 경우에는 확정적으로 유효로 된다.

- 토지거래허가구역 내의 토지와 지상물을 일괄하여 매매한 경우 건물만의 소유권이전등기청구는 인정되지 않는다.

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 토지거래허가규정에 위반한 자 스스로 무효를 주장하더라도 신의칙에 반하는 것은 아니다.

- 토지의 이용목적이 거래의 계약의 내용으로 되어있음에도 그 계약 내용과 다른 이용목적이 기재된 토지거래허가신청서가 제출되어 불허가 처분된 경우에도 당해 거래 계약은 여전히 유동적 무효이다.

- 유동적 무효 상태에 있는 토지거래허가의 일방 당사자만이 임의로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분을 유도할 의도로 허가 신청서에 기재하도록 되어있는 계약 내용과 토지의 이용 계획 등에 관하여 사실과 다르게 기재하여 이로 인해 실제로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분이 있었더라도 위 토지거래계약은 여전히 유동적 무효이다.

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< 기출문제 다시 보기 >

정답: 5

1. 甲은 해제 통지를 하고 乙은 토지 가압류를 신청하였다면 쌍방이 협력 거절 의사를 명백히 표시한 경우로서 매매계약은 확정적으로 무효

2. 허가 전에는 서로 이행책임이 없으므로 상대방의 채무이행을 원인으로 계약해제나 손해배상을 청구할 수도 없다. (대판1997)

3. 매매대금제공과 협력의무 상호 간에는 견련성이 없으므로 매수인은 대금 제공 없이도 협력의무이행을 청구할 수 있고 매도인은 매수인의 대금 제공이 없음을 이유로 허가 절차에 협력의무를 거절할 수 없다. (대판1996)

4. 허가전에 협력의무 불이행을 원인으로 손해배상을 청구할 수 있으나 채무불이행을 원인으로 손해배상을 청구할 수 없다. (대판1997)

5. 토지거래 허가 전의 유동적 무효 상태에서는 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 청구할 수 없고 확정적 무효로 되어야 계약금을 반환 청구할 수 있다. (대판1991)

정답: 3

ㄴ. 허가 전에는 채권, 채무가 없으므로 갑은 계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다. (대판1990)

ㄷ. 유동적 무효 상태에서는 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 청구할 수 없고 확정적 무효가 되어야 반환청구할 수 있다.

ㄹ. 허가 전에는 채권, 채무가 발생하지 않으므로 매수인은 매도인에게 토지인도 청구나 등기청구권을 행사할 수 없다.

정답: 3

1. 매매 대금의 지나친 과다로 말미암아 불공정한 법률행위로서 무효인 경우에도 예외적으로 당사자 쌍방이 무효를 알았더라면 약정된 대금이 아닌 다른 금액으로 정하여 합의하였으리라고 인정될 때에는 다른 금액을 내용으로 하는 매매계약으로 유효하게 성립하여 무효행위 전환이 적용될 수 있다.

3. 무효인 법률행위를 추인하면 추인한 때로부터 새로운 법률행위를 한 것으로 본다.

5. 확정적으로 무효로 됨에 있어서 귀책사유가 있는 자가 그 계약의 무효를 스스로 주장하는 것은 신의칙에 반하지 않으므로 허용된다. (대판1997)

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(1) 법률행위의 무효

1) 무효의 사유

- 권리능력 흠결

- 의사무능력

- 법률행위의 목적을 확정할 수 없는 경우

- 원시적 객관적 전부불능

- 강행규정(효력법규) 위반

- 반사회적 법률행위(제103조)

- 불공정한 법률행위(제104조)

- 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 경우(제107조 제1항 단서)

- 통정 허위표시(제108조 제1항)

- 불법조건부 법률행위(제151조 제1항)

- 기성조건이 해제조건인 법률행위

- 불능조건이 정지조건인 법률행위

(2) 무효의 효과

1) 무효와 부당이득

- 법률행위가 무효로 되는 경우 당사자가 의욕한 대로의 법률효과가 발생하지 않는다. 따라서 이행하기 전이면 이행할 필요가 없고, 이행한 후이면 부당이득으로 반환하여야 한다.

2) 무효의 소급효

- 무효는 처음부터 당연히 효력이 발생하지 않는 경우이므로 법률행위가 무효로 밝혀지는 경우에 그 법률행위는 소급적으로 무효가 된다.

(3) 무효행위의 재생

1) 서설

- 무효는 확정적 무효가 원칙이나, 민법은 무효인 법률행위를 유효 내지 새로운 법률행위로 간주하는 경우가 있다. 일부무효의 법리, 무효행위의 전환, 무효행위의 추인이 바로 이에 해당하는 경우이다.

2) 일부무효의 법리

제137조 【법률행위의 일부무효】 법률행위의 일부분이다. 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효인 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.

※ 판례

- 법률행위의 일부분에 취소 사유가 있는 경우 그 법률행위가 가분적이거나 목적물의 일부가 특정될 수 있고 나머지 부분만이라도 이를 유지하려는 당사자의 가상적 의사가 인정되는 경우에는 그 일부만을 취소할 수 있다. (대판 1990)

- 위의 요건을 갖춘 경우 법률행위의 일부를 취소할 수 있지만, 이는 어디까지나 법률행위가 존재함을 전제로 한다. 따라서 매매계약 체결 시 토지의 일정 부분을 매매 대상에서 제외시키는 특약을 한 경우, 이는 매매계약의 목적 토지를 특정하여 그 일정 부분에 대하여는 매매계약이 체결되지 않았음을 분명히 한 것으로서 그 부분에 대한 어떠한 법률행위가 이루어진 것으로는 볼 수 없으므로, 그 특약만을 기망에 의한 법률행위로서 취소할 수는 없다. (대판1999)

3) 무효행위의 전환

제138조 【무효행위의 전환】 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕 하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가진다.

- 요건

㉠ 일단 성립한 법률행위가 무효일 것

㉡ 다른 법률행위의 요건을 구비할 것

㉢ 다른 법률행위의 내포성

㉣ 전환에서의 요식성 여부

4) 무효행위의 추인

제139조 【무효행위의 추인】 무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.

① 민법상 소급적 추인

- 추인의 요건

㉠ 당사자가 그 법률행위가 무효임을 알고 추인할 것: 무효행위의 추인의 경우 당사자의 의사는 실재적 의사이다.

㉡ 추인 시에 새로운 법률행위의 유효 요건이 존재할 것: 절대적 무효인 경우에는 추인 시에도 법률행위의 효력요건을 갖추지 못하므로 추인하여도 무효이다. 따라서 상대적 무효에 해당하는 경우에만 추인이 인정된다.

- 추인의 방식: 추인은 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있다.

② 당사자의 약정에 의한 소급적 추인

- 채권적 소급적 추인: 당사자 사이에 소급효를 인정하더라도 제3자의 권리를 침해하지 않는다.

- 물권적 소급적 추인: 무효인 물권행위에 대한 추인은 제3자의 권리를 침해하지 않는 범위 내에서만 할 수 있다.

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< 기출문제 다시 보기 >

정답: 1

1. 지역권을 목적으로 저당권을 설정할 수 없으나 지상권이나 전세권목적으로는 저당권설정이 가능하다.

2. 단속규정

3. 무단전대는 유효, 임대인에게 대항할 수 없을 뿐

4. 지상권의 존속기간을 영구로 하는 계약은 유효(대판1999)

5. 지분에 저당권 설정행위도 유효

정답: 1

1. 무효 행위의 추인은 추인한 때부터 유효이다. 반면에 무권대리의 추인은 처음부터 소급하여 유효로 된다.

4. 무효인 법률행위에는 처음부터 채권, 채무가 발생하지 않으므로 그에 따른 법률효과를 침해하는 것처럼 보이는 위법행위가 있더라도 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없다. (대판2002)

5. 폭리행위로 무효가 된 법률행위도 예외적으로 당사자가 불공정한 법률행위로 무효임을 알았더라면 대금을 다른 금액으로 하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로 전환될 수 있다. (대판2009)

정답: 2

ㄴ. 무권대리는 추인하면 유효

ㄹ. 통정허위표시는 상대적 무효로서 추인한 때로부터 유효

정답: 2

1. 상대방과 통정하여 위반하여 체결한 매매계약은 통정 허위표시로서 무효

2. 주택법의 전매행위제한을 위반하여 한 미등기전매약정은 단속규정 위반으로 무효가 아니다. (대판1991)

정답: 4

나머지는 취소할 수 있는 법률행위