아자공부

공인중개사 1차 민법 _ 제 22회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 25회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 27회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 28회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 29회 기출문제

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(1) 점유자와 회복자의 관계

1) 서설

- 본권자(회복자)가 본권이 없는 점유자에 대해 반환청구권을 행사하는 경우 발생하는 문제들을 해결하기 위해 민법은 제201조 내지 제203조 규정을 두고 있다. 이 규정의 취지는 점유자의 이익을 보호하기 위해서이다.

2) 점유자의 과실취득권

제201조 【점유자의 과실】 ① 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다. ② 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 과실의 대가를 보상하여야 한다. ③ 전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준용한다.

① 선의점유자의 과실취득권

- 선의의 점유자란 과실취득권을 포함하는 본권(소유권, 전세권, 임차권 등)을 가지고 있다고 오신한 점유자를 말한다. 따라서 과실취득권이 없는 본권(유치권, 질권 등)에 관해 오신을 한 경우에는 과실을 반환하여야 한다.

- 선의점유자는 과실을 취득한다. 과실에는 천연과실, 법정과실은 물론 사용 이익도 포함한다.

- 과실을 취득한다는 의미는 선의점유자에게 적극적으로 과실취득권을 부여한 것이므로 단순히 소비한 과실 뿐만 아니라 수취한 과실 전부에 대하여 소유권을 취득한다.

- 과실취득권이 인정되는 범위 내에서 부당이득은 성립하지 않는다.

② 악의점유자의 과실반환의무

- 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.

- 악의의 점유자에는 폭력 은비에 의한 점유와 선의점유자가 본권에 관한 소송에서 패소한 경우에도 포함된다.

3) 점유물의 멸실 훼손에 대한 책임

제202조 【점유자의 회복자에 대한 책임】 점유물이 점유자의 책임 있는 사유로 인하여 멸실 또는 훼손한 때에는 악의의 점유자는 그 손해의 전부를 배상하여야 하며 선의의 점유자는 이익이 현존하는 한도에서 배상하여야 한다. 소유의 의사가 없는 점유자는 선의인 경우에도 손해의 전부를 배상하여야 한다.

- 선의이면서 자주점유자는 이익이 현존하는 한도에서 손해를 배상하면 되지만, 그 이외의 자는 손해의 전부를 배상하여야 한다.

4) 점유자의 비용상환청구권

제203조 【점유자의 상환청구권】 ① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존기 위하여 지출한 증액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다. ② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

① 필요비상환청구권

- 필요비란 물건을 사용하는 데에 적합한 상태로 보존 관리하는 데 지출되는 비용을 말한다. 이에는 통상적인 필요비와 특별필요비가 있다. 통상적인 필요비로는 보존비, 수리비 등을 들 수 있고, 특별필요비로는 태풍으로 지붕이 날아가 수선하는 데 든 비용을 들 수 있다.

- 필요비는 점유자의 선의 악의를 불문하고 청구할 수 있다.​​

- 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상적인 필요비를 청구할 수 없다.

② 유익비상환청구권

- 유익비란 물건의 개량이나 물건의 객관적 가치를 증가시키기 위해 지출된 비용을 말한다.

- 유익비는 점유자의 선의 악의를 불문하고 청구할 수 있다.

- 유익비는 가액의 증가가 현존한 때에 한 하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.

- 유익비의 경우에는 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

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< 기출문제 대시 보기 >

정답: 3

1. 등기부취득시효의 요건은 점유자가 등기하고 선의, 무과실로 점유할 것(민법 제245조 제2항)

2. 점유물반환청구권은 침탈자로부터 특별승계인이 악의이면 가능하나 특별승계인이 선의이면 반환청구할 수 없다. (민법 제204조 제2항)

4. 선의이고 자주점유자만 이익이 현존하는 한도만 반환하고 악의이면 전부반환하여야 한다. (민법 제202조)

5. 선의점유자만 과실수취권이 있고 악의 점유자는 과실수취권이 없다. (민법 제201조)

정답: 3

1. 과실수취권은 선의의 점유자에게 인정

2. 선의의 점유물을 사용하여 이용해 왔으므로 갑에 대하여 통상의 필요비 상환을 청구할 수 없다. (민법 제203조)

5. 점유자의 비용상환청구권은 물건의 반환 시에 이행기가 도래한다. 임차인의 필요비처럼 비용을 지출할 때 즉시이행기가 도래하는 것과 구별된다.

정답: 4

4. 점유자가 유익비상환청구에 대하여는 법원에 상환기간의 허여를 청구할 수 있다. 반면에 필요비상환청구권에 대하여 회복자는 법원에 상환기간의 허여를 청구할 수 없다.

정답: 3

2. 제204조 제1항

4. 제206조 제1항

​정답: 2

2. 책임있는 사유로 점유물을 멸실한 때 선의 자주점유자이면 이익이 현존하는 한도에서 배상의무가 있고, 그 이외에는 모두 손해의 전부를 배상하여야 한다.

공인중개사 1차 민법 _ 제 21회 기출문제

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(1) 물권 행위에 의한 부동산물권변동

제186조 【부동산물권변동의 효력】 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

1) 원칙

- 법률행위에 의한 물권변동에서 우리 민법은 성립요건주의를 취하고 있다. 따라서 법률행위에 의해 부동산물권이 변동기 위해서는 물권행위와 등기가 있어야 한다.

2) 제186조의 적용범위

- 제186조는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권에만 적용된다.

(2) 물권 규정에 의한 부동산물권변동

제187조 【등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득】 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

1) 원칙

- 법률규정에 의한 부동산물권변동이란 법률행위에의 하지 않은 부동산물권변동을 총칭하는 것이다. 법률규정에 의한 부동산물권변동의 취득 시에는 등기가 필요하지 않다. 등기가 필요하지 않는 이유는 성질상 기가 불가능하거나 국가기관의 행위라는 점을 들고 있다.

2) 제187조의 적용범위

① 상속

- 상속의 경우에는 피상속인이 사망한 때에 등기없이 물권변동의 효력이 생긴다.

- 포괄유증과 회사합병도 상속과 동일하므로 등기없이 물권변동의 효력이 생긴다.

② 공용징수

- 공용징수란 국가가 법률에 의하여 국민의 재산권을 강제적으로 취득하는 것을 말한다.

- 협의 수용의 경우에는 협의에서 정하여진 시기에 등기없이 물권병동의 효력이 생기고, 재결수용의 경우에는 재결에서 정한 수용개시일에 등기없이 물권변동의 효력이 생긴다.

③ 판결

- 제187조에서 말하는 판결은 형성판결에 한하고 이행판결, 확인판결은 이에 포함되지 않는다. 형성판결에 해당하는 예로는 공유물분할판결, 사해행위취소판결, 상속재산분할판결 등을 들 수 있다. 또한 화해조서나 인낙조서도 법률관계의 형성에 관한 것일 때에는 제187조의 판결에 포함된다.

- 판결의 경의에는 판결이 확정된 때에 등기없이 물권변동의 효력이 생긴다.

④ 경매

- 제187조에서 말하는 경매는 공경매에 한한다. 공경매에는 「민사집행법」의 강제집행절차에 의한 경매와 「국세징수법」에 의한 공매가 있다.

- 경매의 경우에는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 물권변동의 효력이 생긴다.

⑤ 기타 법률규정에 해당하는 경우

- 제187조의 기타 법률의 규정에는 형식적 의미의 법률뿐만 아니라 관습법도 포함된다. 기타 법률의 규정에 의한 물권변동의 예로는 다음과 같은 것들이 있다.

㉠ 신축건물의 소유권취득

㉡ 법정지상권의취득, 관습법상의 법정지사야 권의 취득

㉢ 법정지상권의 취득, 법정대위에 의한 저당권의 이전

㉣ 물건의 멸실 혼동 소멸시효로 인한 물권의 소멸

㉤ 존속기간만료로 인한 용익물권의 소멸, 건물전세권의 법정갱신

㉥ 피당보채권의 소멸로 인한 저당권의 소멸

㉦ 분배농지의 상환완료로 인한 소유권 취득

3) 제187조의 예외

- 점유취득시효는 제187조의 유일한 예외이다. 따라서 점유취득시효를 환성한 것만 가지고는 소유권을 취득하지 못하고 등기하여야 소유권을 취득한다.

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< 기술문제 대시 보기 >

정답: 2

정답: 4

5. 1동의 건물 중 부분된 건물부분이 구조성 이용상 독립성을 갖추고 구분행위로 인하여 구분소유권을 취득하는 경우 최근의 변경된 판례는 종전의 견해와 달리 구분건물로 등기를 하지 않아도 구분소유권이 성립한다는 것으로 판례의 입장이 바뀌었다. 또한 구분소유권의 공용부분의 득실변경도 등기를 요하지 아니한다.

정답: 1

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정답: 4

4. 부동산 공유자 중 1인은 공유물에 관한 보존행위면서 그 공유물에 마쳐진 제3자 명의의 원인무효등기 전부의 말소를 구할 수 있다. (대판1992)

공인중개사 1차 민법 _ 제 20회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 23회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 27회 기출문제

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공인중개사 1차 민법 _ 제 29회 기출문제

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(1) 물권적 청구권

1) 의의

- 물권적 청구권이란 물권의 내용이 침해당하거나 침해당할 염려가 있는 경우에 물권자가 침해자에 대해 물건의 반환, 방해제거, 방해예방을 청구할 수 있는 권리를 말한다.

2) 성질

- 일반적으로 물권이 채권에 우선하므로 물권적 청구권은 채권적 청구권에 우선한다.

- 물권적 청구권은 물권과 운명을 같이 하고 물권에 부종하므로 물권적 청구권만의 양도는 허용되지 않는다. 또한, 소유권을 상실한 전 소유자는 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다.

- 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다. 그러나 제한물권에 기한 물권적 청구권이 소멸시효에 걸리는지에 대해서는 견해가 대립한다. 이에 대하여 판례는 직접적으로 판단한 바가 없고, 다수설은 물권의 실효성 확보라는 측면에서 제한물권에 기한 물권적 청구권도 소멸시효에 걸리지 않는다고 한다.

3) 요건

- 물권에 대한 침해 또는 침해의 염려가 있어야 한다. 이때 침해자의 고의 과실은 필요 없다.

- 권리자는 침해된 물권의 정당한 소지자여야 한다.

- 상대방은 현재 방해상태를 지배하는 자이다. 방해상태를 지배한다는 것은 물건에 대한 점유를 말하는데, 이때의 점유는 직접점유, 간접점유를 불문한다.

<사례>

- 乙이 甲 소유의 노트북을 절취하여 丙에게 판 경우甲 은 丙 을 상대로 소유권에 기한 반환청구를 하여야 한다.

- 乙이 甲 소유의 노트북을 절취하여 丙에게 빌려준 경우 甲 은 乙과 丙 모두를 상대로 소유권에 기한 반환청구를 할 수 있다.

4) 내용

-물권적 청구권의 내용으로는 반환청구, 방해제거청구, 방해예방청구가 있다. 그러나 지역권과 저당권은 목적물을 점유하는 권리가 아니므로 반환청구권이 인정되지 않는다.

- 반환청구권의 예로는 대지인도, 건물명도 등을 들 수 있고, 방해제거청구권의 예로는 건물철거, 등기말소등을 들 수 있으며, 방해예방청구권의 예로는 건축금지, 공사중지 등을 들 수 있다.

5) 다른 청구권과의 관계

① 물권적 청구권과 불법행위에 의한 손해배상청구권과의 관계

- 물권적 청구권: 물권 침해의 가능성만으로 성립, 반환, 방해제거, 방해예방

- 불법행위에 의한 손해배상청구권: 권리 침해의 발생 가능성만으로는 불성립, 손해배상

② 물권적 청구권과 부당이득 반환청구권

- 타인의 물건을 무단으로 점유한 경우 점유도 이득에 해당하므로 물권적 청구권과 부당이득 반환청구권이 병존한다. 다만, 원물반환의 경우 점유자와 회복자의 관계에 관한 규정이 부당이득반환에 관한 규정의 특칙에 해당한다.

③ 물권적 청구권과 불법원인급여

- 불법원인급여를 한 자는 부당이득 반환청구권 뿐만 아니라 소유권에 기한 반환청구권도 행사할 수 없다.

④ 부동산 임차인의 물권적 청구권

- 대항력을 갖춘 부동산 임차권 주택임차권은 임차권 자체에 기한 방해제거청구권이 인정된다.

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< 기출문제 다시 보기 >

정답: 3

1. 제204조 3항

3. 점유보조자는 점유권이 없으므로 상대방이 될 수 없으나 간접점유자는 물건의 점유권자이므로 점유 회수 청구의 상대방이 된다.

4. 진정명의회복을 위한 이전등기청구권은 말소등기청구에 갈음하여 인정된 권리로서 방해배제청구권의 성질을 가진다.

5. 직접점유자가 자기 의사에 기하여 점유물을 제3자에게는 인도한 경우, 이는 점유의 침탈이 아니므로 간접점유자는 제3자에게 점유회수를 청구할 수 없다. (대판1992)

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정답: 1 (수정: 저당권자)

2. 유치권자는 점유권에 기한 물권적 청구권을 가질 뿐이고 유치권에는 소유권에 기한 물권적청구권 제213조의 규정의 준용이 없으므로 본권에 기한 물권적 청구권이 인정되지 않는다.

3. 실명법 시행 후 계약명의 신탁에서는 수탁자가 소유권자이고 신탁자는 소유권자가 아니므로 본권에 기한 물권적 청구권을 가지지 못한다.

4. 무허가 건물의 양수인은 소유권을 가진 자가 아니므로 본권에 기한 물권적 청구권이 없다.

5. 취득시효 완성 후 등기하기 전에는 소유권이 없고 점유권만 인정되므로 본권에 기한 물권적 청구권이 인정되지 않는다.

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정답: 3

3. 甲 소유토지에 무단신축한 건물의 소유자 乙에게 건물의 철거는 청구할 수 있으나 건물에서의 퇴거를 청구할 수는 없다. 왜냐하면 건물 소유자는 乙이기 때문에 건물주에게 건물을 비워달라고 할 수는 없다.

4. 甲은 건물의 소유자가 아닌 건물의 점유자 丙을 상대로 건물의 철거를 집행하기 위하여는 건물의 점유자인 丙에게 건물에서의 퇴거를 청구할 수 있다. (대판2010)

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​정답: 1

1. 민법214조의 규정에 의하면 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 그 방해제거 행위를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 방해예방 행위를 청구하거나 소유권을 방해할 염려가 있는 행위로 인하여 발생하리라고 예상되는 손해의 배상에 대한 당보를 지급할 것을 청구할 수 있으나, 소유자가 침해자에 대하여 방해제거 행위또는 방해에방 행위를 하는 데 드는 비용을 청구할 수 있는 권리는 위 규정에 포함되어있지 않으므로 소유자가 민법제214조에 기하여 방해배제비용또는 방해예방 비용을 청구할 수는 없다. (대판2014)

4. 소유권에 기한 방해배제청구권에 있어서 방해라 함은 현재에도 지속되고 있는 침해를 의미하고, 법익침해가 과거에 일어나서 이미 종결된 경우에 해당하는 손해의 개념과는 다르다. 따라서 소유권에 기한 방해배제청구권은 방해결과의 제거를 내용으로 하는 것이 되어서는 아니되며 (이는 손해배상의 영역에 해당한다. ) 현재 계속되고 있는 방해의 원인을 제거하는 것을 내용으로 한다.

공인중개사 1차 민법 _ 제 16회 기출문제

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공인중개사 1차 민법 _ 제 29회 기출문제

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(1) 법률행위의 취소

1) 취소의 사유

- 제한 능력자(제5조 제2항, 제10조, 제13조)

- 착오(제109조 제1항)

- 사기 강박(제110조 1항)

(2) 취소권

1) 취소권의 원인

- 취소는 취소권자의 일방적 의사표시에 의하여 법률행위가 소급적으로 소멸되므로, 취소를 하기 위해서는 반드시 취소권이라는 근거가 있어야 한다.

- 취소원은 상대방 있는 단독행위이며 형성권이다.

2) 취소권자

제140조 【법률행위의 취소권자】 취소할 수 있는 법률행위는 제한능력자, 착오로 인하거나 사기 강박에 의하여 의사표시를 한 자, 그의 대리인 또는 승계인만이 할 수 있다.

3) 취소의 상대방

제142조 【취소의 상대방】 취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정한 경우에는 그 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다.

① 계약 상대방 있는 단독행위의 경우

- 상대방이 확정된 경우에는 해당 취소할 수 있는 법률행위의 직접상대방이 취소의 상대방이다.

- 상대방이 취소의 대상이 된 행위에 의해 취득한 권리를 제3자에게 양도한 경우에도 원래의 상대방이 취소의 상대방이다.

② 상대방 없는 단독행위의 경우

- 특정인에게 할 필요는 없고 취소의 의사표시를 적당한 방법으로 외부에 객관화하면 족하다.

4) 취소권의 행사방법

- 취소는 불요식행위이므로 서면뿐만 아니라 구두로도 할 수 있다. 그리고 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있다.

- 취소는 취소권자의 일방적 의사표시에 의하여 법률행위가 소급적으로 소멸되므로, 취소에는 원칙적으로 조건 기한을 붙일 수 없다.

5) 취소의 효과

제141조 【취소의 효과】 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다. 다만, 제한능력자는 그 행위로 인하여 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환할 책임이 있다.

- 현존이익이란 소비하고 남은 잔존이익 그 자체나 변형물을 말한다. 예를 들어, 멸실, 낭비의 경우에는 현존이익이 없으나, 생활비, 치료비, 물건구입에 지출한 경우에는 현존이익이 있다.

(3) 취소할 수 있는 법률행위의 추인

제143조 【추인의 방법, 효과】 ① 취소할 수 있는 법률행위는 제140조에 규정한 자가 추인할 수 있고 추인 후에는 취소하지 못한다. ② 전조의 규정은 전항의 경우에 준용한다.

제144조 【추인의 요건】 ① 추인은 취소의 원인이 소멸(종료)된 후에 하여야만 효력이 있다. ② 추인은 취소의 원인이 소멸(종료)된 후에 하여야만 효력이 있다. ② 제1항은 법정대리인 또는 후견인이 추인하는 경우에는 적용하지 아니한다.

(4) 법정추인

제145조 【법정추인】 추인할 수 있는 법률행위에 관하여 전조의 규정에 의하여 추인할 수 있는 후에 다음 각 호의 사유가 있으면 추인한 것으로 본다. 그러나 이의를 보류한 때에는 그리하지 아니하다.

1. 전부나 일부의 이행

2. 이행의 청구

3. 경개: 취소할 수 있는 법률행위로 생긴 채무를 소멸시키고 신 채무를 성립시키기로 하는 당사자 사이의 계약

4. 담보의 제공

5. 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도

6. 강제집행

(5) 취소권의 단기 제척기간

제146조 【취소권의 소멸】 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.

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< 기출문제 다시 보기 >

정답: 2

2. 취소권자가 법정 추인 사유 6가지를 적극적으로 한 경우 법정추인이 되고, 취소권자의 상대방이 한 경우는 법정추인이 되지 않는다.

정답: 2

2. 소급하여 무효

정답: 2

취소권자: 제한능럭자, 착오 사기강박에 의한 의사표시자, 대리인, 승계인

상대방: 법률행위의 직접상대방, 권리를 제3자에게 매도한 경우에는 원래의 상대방(丙)

정답: 1

1. 추인은 의사표시이므로 명시적 추인, 묵시적 추인 모두 가능하다.

4. 포함적 의사표시: 법률행위의 취소를 당연한 전제로 한 소송상의 이행청구, 이행거절에는 취소의 의사표시가 포함되어있다고 볼 수 있다. (대판1993)

5. 취소는 법률이 정한 일정한 원인이 있어야 가능하다. 이 점에서 당사자 간 특약, 합의로도 가능한 해제와 구별된다.

정답: 4

5. 을이 매매계약의 취소를 통해 취득하게 될 계약금 반환청구권은 취소를 전제로 하는 것이므로 추인이 될 수 없다.

정답: 5

4. 제한능력자인 미성년자는 선의, 악의를 불문하고 이익이 현존하는 한도에서 부당이득반환책임을 지는데 (제141조 단서) 甲이 乙로부터 받은 대금을 낭비한 돈은 현존하지 않으므로 반환의무가 없다. 그러나 소비하고 남은 돈, 생활비(어차피 지출할 돈이므로 그 이익은 현존하는 것이다. )로 사용한 경우에는 이익이 현존하다고 보아야 하므로 대금을 그대로 반환하여야 한다.

5. 제한능력을 이유로 한 취소는 착오나 사기 강박을 이유로 한 취소와 달리 그 효과가 절대적이다. 따라서 甲, 乙 간의 토지 매매계약이 甲의 제한능력을 이유로 하는 취소는 선의의 제3자에게도 대항할 수 있으므로 丁은 선의인 경우에도 그 토지의 소유권을 취득할 수 없다.

정답: 5

1. 추인할 수 있는 날로부터 3년

2. 법률행위를 한 날로부터 10년

정답: 3

정답: 5

공인중개사 1차 민법 _ 제 18회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 26회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 29회 기출문제

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(1) 유동적 무효의 법률관계

1) 서설

① 의의

- 유동적 무효란 현재로서는 법률행위의 효력이 발생하지 않지만 추후에 허가 인가 추인 등에 의해 유효로 확정될 수 있는 법적 상태를 말한다.

② 유동적 무효의 예

- 무권대리행위

- 무권한자의 처분행위

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 토지거래허가구역 내의 토지에 대해 허가를 받을 것을 전제로 체결된 매매계약

- 조건부 기한부 법률행위 등

③ 확정적 무효로 되는 경우

- 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈을 기도한 경우

- 적법한 절차를 거쳐 이루어진 신청에 대하여 관할관청의 불허가 처분이 확정된 경우

- 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무 거절 의사를 명백히 표시한 경우

2) 유동적 무효 상태에서의 구체적인 쟁점 - 판례의 태도

- 유동적 무효인 상태에서 거래 계약의 효력에 대해서 판례는 채권적 효력도 없고 물권적 효력도 없다고 한다.

- 유동적 무효인 상태에서는 채권적 효력이 없으므로 계약의 이행청구, 강제이행, 계약금 등의 부당이득반환청구, 채무불이행으로 인한 계약해제 및 손해배상청구 모두 인정되지 않는다. 다만, 해약금에 의한 계약해제는 인정된다.

- 유동적 무효인 상태에서 계약 당사자 사이에 허가신청에 협력할 의무는 인정된다. 이러한 협력의무는 소구할 수 있다. 한편 당사자의 일방이 협력의무를 위반한 경우에는 손해배상도 청구할 수 있다. 따라서 협력의무 위반에 대한 손해배상액의 예정 계약은 유효하다. 그러나 협력의무 위반을 이유로 계약해제는 할 수 없다.

- 중간생략등기를 금지하는 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 규정은 효력법규이므로 이를 위반한 중간생략등기의 효력은 무효이다.

- 유동적 무효 상태에서도 무효 취소 주장을 할 수 있다.

- 토지거래허가구역의 지정 해제 또는 지정 기간 만료 후 재지정하지 않은 경우에는 확정적으로 유효로 된다.

- 토지거래허가구역 내의 토지와 지상물을 일괄하여 매매한 경우 건물만의 소유권이전등기청구는 인정되지 않는다.

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 토지거래허가규정에 위반한 자 스스로 무효를 주장하더라도 신의칙에 반하는 것은 아니다.

- 토지의 이용목적이 거래의 계약의 내용으로 되어있음에도 그 계약 내용과 다른 이용목적이 기재된 토지거래허가신청서가 제출되어 불허가 처분된 경우에도 당해 거래 계약은 여전히 유동적 무효이다.

- 유동적 무효 상태에 있는 토지거래허가의 일방 당사자만이 임의로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분을 유도할 의도로 허가 신청서에 기재하도록 되어있는 계약 내용과 토지의 이용 계획 등에 관하여 사실과 다르게 기재하여 이로 인해 실제로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분이 있었더라도 위 토지거래계약은 여전히 유동적 무효이다.

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< 기출문제 다시 보기 >

정답: 5

1. 甲은 해제 통지를 하고 乙은 토지 가압류를 신청하였다면 쌍방이 협력 거절 의사를 명백히 표시한 경우로서 매매계약은 확정적으로 무효

2. 허가 전에는 서로 이행책임이 없으므로 상대방의 채무이행을 원인으로 계약해제나 손해배상을 청구할 수도 없다. (대판1997)

3. 매매대금제공과 협력의무 상호 간에는 견련성이 없으므로 매수인은 대금 제공 없이도 협력의무이행을 청구할 수 있고 매도인은 매수인의 대금 제공이 없음을 이유로 허가 절차에 협력의무를 거절할 수 없다. (대판1996)

4. 허가전에 협력의무 불이행을 원인으로 손해배상을 청구할 수 있으나 채무불이행을 원인으로 손해배상을 청구할 수 없다. (대판1997)

5. 토지거래 허가 전의 유동적 무효 상태에서는 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 청구할 수 없고 확정적 무효로 되어야 계약금을 반환 청구할 수 있다. (대판1991)

정답: 3

ㄴ. 허가 전에는 채권, 채무가 없으므로 갑은 계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다. (대판1990)

ㄷ. 유동적 무효 상태에서는 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 청구할 수 없고 확정적 무효가 되어야 반환청구할 수 있다.

ㄹ. 허가 전에는 채권, 채무가 발생하지 않으므로 매수인은 매도인에게 토지인도 청구나 등기청구권을 행사할 수 없다.

정답: 3

1. 매매 대금의 지나친 과다로 말미암아 불공정한 법률행위로서 무효인 경우에도 예외적으로 당사자 쌍방이 무효를 알았더라면 약정된 대금이 아닌 다른 금액으로 정하여 합의하였으리라고 인정될 때에는 다른 금액을 내용으로 하는 매매계약으로 유효하게 성립하여 무효행위 전환이 적용될 수 있다.

3. 무효인 법률행위를 추인하면 추인한 때로부터 새로운 법률행위를 한 것으로 본다.

5. 확정적으로 무효로 됨에 있어서 귀책사유가 있는 자가 그 계약의 무효를 스스로 주장하는 것은 신의칙에 반하지 않으므로 허용된다. (대판1997)

공인중개사 1차 민법 _ 제 23회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 24회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 25회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 28회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 29회 기출문제

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(1) 법률행위의 무효

1) 무효의 사유

- 권리능력 흠결

- 의사무능력

- 법률행위의 목적을 확정할 수 없는 경우

- 원시적 객관적 전부불능

- 강행규정(효력법규) 위반

- 반사회적 법률행위(제103조)

- 불공정한 법률행위(제104조)

- 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 경우(제107조 제1항 단서)

- 통정 허위표시(제108조 제1항)

- 불법조건부 법률행위(제151조 제1항)

- 기성조건이 해제조건인 법률행위

- 불능조건이 정지조건인 법률행위

(2) 무효의 효과

1) 무효와 부당이득

- 법률행위가 무효로 되는 경우 당사자가 의욕한 대로의 법률효과가 발생하지 않는다. 따라서 이행하기 전이면 이행할 필요가 없고, 이행한 후이면 부당이득으로 반환하여야 한다.

2) 무효의 소급효

- 무효는 처음부터 당연히 효력이 발생하지 않는 경우이므로 법률행위가 무효로 밝혀지는 경우에 그 법률행위는 소급적으로 무효가 된다.

(3) 무효행위의 재생

1) 서설

- 무효는 확정적 무효가 원칙이나, 민법은 무효인 법률행위를 유효 내지 새로운 법률행위로 간주하는 경우가 있다. 일부무효의 법리, 무효행위의 전환, 무효행위의 추인이 바로 이에 해당하는 경우이다.

2) 일부무효의 법리

제137조 【법률행위의 일부무효】 법률행위의 일부분이다. 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효인 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.

※ 판례

- 법률행위의 일부분에 취소 사유가 있는 경우 그 법률행위가 가분적이거나 목적물의 일부가 특정될 수 있고 나머지 부분만이라도 이를 유지하려는 당사자의 가상적 의사가 인정되는 경우에는 그 일부만을 취소할 수 있다. (대판 1990)

- 위의 요건을 갖춘 경우 법률행위의 일부를 취소할 수 있지만, 이는 어디까지나 법률행위가 존재함을 전제로 한다. 따라서 매매계약 체결 시 토지의 일정 부분을 매매 대상에서 제외시키는 특약을 한 경우, 이는 매매계약의 목적 토지를 특정하여 그 일정 부분에 대하여는 매매계약이 체결되지 않았음을 분명히 한 것으로서 그 부분에 대한 어떠한 법률행위가 이루어진 것으로는 볼 수 없으므로, 그 특약만을 기망에 의한 법률행위로서 취소할 수는 없다. (대판1999)

3) 무효행위의 전환

제138조 【무효행위의 전환】 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕 하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가진다.

- 요건

㉠ 일단 성립한 법률행위가 무효일 것

㉡ 다른 법률행위의 요건을 구비할 것

㉢ 다른 법률행위의 내포성

㉣ 전환에서의 요식성 여부

4) 무효행위의 추인

제139조 【무효행위의 추인】 무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.

① 민법상 소급적 추인

- 추인의 요건

㉠ 당사자가 그 법률행위가 무효임을 알고 추인할 것: 무효행위의 추인의 경우 당사자의 의사는 실재적 의사이다.

㉡ 추인 시에 새로운 법률행위의 유효 요건이 존재할 것: 절대적 무효인 경우에는 추인 시에도 법률행위의 효력요건을 갖추지 못하므로 추인하여도 무효이다. 따라서 상대적 무효에 해당하는 경우에만 추인이 인정된다.

- 추인의 방식: 추인은 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있다.

② 당사자의 약정에 의한 소급적 추인

- 채권적 소급적 추인: 당사자 사이에 소급효를 인정하더라도 제3자의 권리를 침해하지 않는다.

- 물권적 소급적 추인: 무효인 물권행위에 대한 추인은 제3자의 권리를 침해하지 않는 범위 내에서만 할 수 있다.

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< 기출문제 다시 보기 >

정답: 1

1. 지역권을 목적으로 저당권을 설정할 수 없으나 지상권이나 전세권목적으로는 저당권설정이 가능하다.

2. 단속규정

3. 무단전대는 유효, 임대인에게 대항할 수 없을 뿐

4. 지상권의 존속기간을 영구로 하는 계약은 유효(대판1999)

5. 지분에 저당권 설정행위도 유효

정답: 1

1. 무효 행위의 추인은 추인한 때부터 유효이다. 반면에 무권대리의 추인은 처음부터 소급하여 유효로 된다.

4. 무효인 법률행위에는 처음부터 채권, 채무가 발생하지 않으므로 그에 따른 법률효과를 침해하는 것처럼 보이는 위법행위가 있더라도 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없다. (대판2002)

5. 폭리행위로 무효가 된 법률행위도 예외적으로 당사자가 불공정한 법률행위로 무효임을 알았더라면 대금을 다른 금액으로 하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로 전환될 수 있다. (대판2009)

정답: 2

ㄴ. 무권대리는 추인하면 유효

ㄹ. 통정허위표시는 상대적 무효로서 추인한 때로부터 유효

정답: 2

1. 상대방과 통정하여 위반하여 체결한 매매계약은 통정 허위표시로서 무효

2. 주택법의 전매행위제한을 위반하여 한 미등기전매약정은 단속규정 위반으로 무효가 아니다. (대판1991)

정답: 4

나머지는 취소할 수 있는 법률행위

공인중개사 1차 민법 _ 제 18회 기출문제

​공인중개사 1차 민법 _ 제 19회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 20회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 22회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 26회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 29회 기출문제

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(1) 표현대리

1) 표현대리의 본질

- 표현대리를 무권대리의 일종이므로 협의의 무권대리에 관한 규정이 적용되나, 형평상 135조의 적용되지 않는다.

※ 판례

유권대리에서는 본인이 대리인에게 수여한 대리권의 효력에 의하여 법률효과가 발생하는 반면, 표현대리에서는 대리권이 없음에도 불구하고 법률이 특히 거래상방 보호와 거래안전유지를 를 위하여 본래 무효인 무권대리행위의 효과를 본인에게 미치게 한 것이다.

표현대리가 성립된다고 하여 무권대리의 성질이 유권대리로 전환되는 것이 아니므로, 양자의 구성요건 해당 사실, 즉 주요 사실은 다르다고 볼 수밖에 없다.

따라서 유권대리에 관한 주장 속에 무권대리에 속하는 표현대리의 주장이 포함되어 있다고 볼 수 없다. (대판1983)

(2) 제125조 표현대리(대리권수여의 표시에 의한 표현대리, 표시대리)

제125조 【대리권수여의 표시에 의한 표현대리】 제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자 간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다.

1) 요건

① 대리권수여의 표시가 있을 것

- 의의: 대리권수여의 표시란 실제로 대리권을 수여한 사실이 없음에도 불구하고 본인이 상대방에 대해 대리인에게 대리권을 수여하였다고 표시한 경우를 말한다.

② 표시된 대리원의 범위 내에서 대리행위를 할 것

③ 상대방이 선의·무과실일 것

- 본인이 상대방의 악의 또는 과실을 입증하여야 한다는 것이 다수설의 태도이다.

2) 효과

- 상대방이 표현대리를 주장하는 경우 본인은 무권대리인이 한 법률행위에 대해 책임을 부담한다.

- 상대방은 표현대리를 주장하지 않고 최고권과 철회원을 행사할 수도 있다. 한편 본인도 추인함으로써 상대방의 철회권을 소멸시킬 수 있다.

3) 적용범위

- 제125조의 표현대리는 임의대리에만 적용되고, 법정대리에는 적용되지 않는다는 것이 다수설이다.

(3) 제126조 표현대리(권한을 넘은 표현대리, 월권대리)

제126조 【권한을 넘은 표현대리】 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을만할 정당한 사유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다.

1) 요건

① 기본대리권이 존재할 것

- 기본대리권에는 임의대리권, 법정대리권, 제125조와 제129조의 표현대리권, 부부간의 일상가사대리권, 사자권, 복대리권, 사인의 공법행위를 할 권한 등이 포함된다.

② 월권행위가 있을 것

월권행위는 기본대리권과 동종 유사할 필요는 없다. 전혀 이종행위라도 무방하다.

③ 상대방에게 정당한 사유가 있을 것

- 정당한 이유란 대리권 존재에 대한 상대방의 선의 무과실을 말한다.

- 정당한 이유의 입증책임에 대해서 다수설은 본인이 상대방의 악의 또는 과실을 입증하여야 한다고 보나, 판례는 상대방이 정당한 이유 있음을 입증하여야 한다고 한다.

2) 효과

제125조의 표현대리의 효과와 동일

3) 적용범위

- 제126조의 표현대리는 임의대리와 법정대리 모두에 적용된다.

(4) 제129조 표현대리(대리권 소멸 후의 표현대리, 멸권대리)

제129조 【대리권 소멸 후의 표현대리】 대리원의 소멸은 선의의 제3자에게 대항하지 못한다. 그러나 제3자가 과실로 인하여 그 사실을 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

1) 요건

① 존재하던 대리원이 소멸할 것

② 소멸한 대리원의 범위 내에서 대리행위를 할 것

③ 상대방이 선의 무과실일 것

2) 효과

제125조와 동일

3) 적용범위

제129조의 표현대리는 임의대리와 법정대리 모두에 적용된다.

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< 기출문제 다시 보기 >

​정답: 5

5. 표현대리가 적용되려면 거래행위가 유효하고 현명하여야 하므로 표현대리인이 대리관계를 표시하지 않은 경우 표현대리는 성립하지 않는다. (대판1991)

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정답: 2

2. 표현대리는 상대방이 주장하여야 성립하는 것이지 상대방이 표현대리를 주장하지 않은 경우 본인은 표현대리 책임을 부담하지 않는다.

3. 강행규정 위반

4. 정당한 이유는 대리행위 당시 가 표준

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정답: 3

4. 복대리인 선임권이 없는 대리인에 의하여 선임된 복대리인도 기본대리권이 인정된다. (대판1997)

5. 표현대리가 성립한 경우, 본인이 전적인 책임을 져야 하므로 상대방에게 과실이 있어도 과실상계가 허용될 수 없으므로 이를 이유로 본인의 책임을 경감시킬 수 없다. (대판1995)

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정답: 4

4. 표현대리가 인정되려면 대리행위가 유효하고 표현대리인이 본인을 위한 것임을 현명하여야 한다. 그런데 대리행위가 강행법규에 위반하여 무효(토지거래 허가제를 위반한 경우, 총유재산을 대표자가 총회결의 없이 처분한 경우 등)에는 표현대리가 성립하지 않는다.

사원총회의 결의를 거쳐야 처분할 수 있는 비법인사단의 총유재산을 대표자가 임의로 처분한 경우 이는 강행법규 위반으로서 무효이고, 권한을 넘은 표현대리에 관한 규정이 준용될 수 없다. (대판2006)

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정답: 3

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정답: 5

1. 표현대리를 주장할 수 있는 자는 본인이나 표현대리인이 아니라 상대방이다.

2. 과실상계의 법리를 유추적용하여 본인의 책임을 경감시킬 수 없다.

5. 자기 앞으로 소유권이전등기한 후 자기 이름으로 매매를 한 경우 대리인에게는 대리관계의 표시가 전혀 없으므로 제126조의 표현대리를 주장할 수 없다. (대판1991)

공인중개사 1차 민법 _ 제 21회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 23회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 25회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 26회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 27회 기출문제

공인중개사 1차 민법 _ 제 28회 기출문제

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(1) 서설

1) 무권대리의 의의

- 무권대리란 대리권 없이 이루어진 대리행위를 말한다. 무권대리로 되는 경우는 다양하다. 처음부터 대리권이 없거나, 대리권이 존재하다가 소멸한 경우, 대리권의 범위를 넘는 대리행위를 한 경우, 자기계약과 쌍방대리의 금지규정을 위반한 경우, 공동대리의 제한 규정에 위반한 경우 모두 무권대리로 취급된다.

- 무권대리행위의 효력은 유효 무효가 아직 확정되지 않은 무효, 즉 유동적무효이다.

2) 무권대리의 종류

- 다수설은 무권대리를 협의의 무권대리와 표현대리로 나눈다. 따라서 표현대리도 무권대리의 일종이다.

(2) 협의의 무권대리

1) 계약의 무권대리

① 본인의 권리

- 본인의 추인권

제130조 【무권대리】 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 효력이 없다.

제132조 【추인, 거절의 상대방】 추인 또는 거절의 의사표시는 상대방에 대하여 하지 아니하면 그 상대방에 대항하지 못한다. 그러나 상대방이 그 사실을 안 때에는 그러하지 아니한다.

제133조 【추인의 효력】 추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약 시에 소급하여 그 효력이 생긴다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.

-추인권자: 추인권자는 본인, 본인의 상속인 및 법정대리인이다. 임의 대리인은 원칙적으로 추인권을 행사할 수 없고 본인으로부터 추인에 관한 특별수권이 있어야 추인할 수 있다.

- 추인의 방법: 추인의 의사표시의 전부에 대하여 이루어져야 하므로 일부에 대한 추인이나 조건을 붙이거나 변경을 가한 추인은 상대방의 동의가 없는 한 무효이다.

- 추인의 상대방: 추인의 상대방은 무권대리인, 상대방, 상대방의 승계인이다. 본인이 무권대리인에 대해 추인을 한 경우 상대방이 추인 사실을 알 때까지는 상대방에게 대항할 수 없다. 따라서 이 경우에는 상대방이 먼저 계약을 철회할 수 있다.

※ 보충

- 무권대리인이 본인을 상속하면 무권대리행위는 당연히 유효로 되고, 무권대리인이 본인의 지위에서 추인거절권을 행사하는 것은 신의칙에 반한다.

- 본인이 무권대리인을 상속한 경우 본인은 추인권을 행사할 수도 있고, 추인거절권을 행사할 수도 있다. 그러나 추인거절권을 행사하더라도 무권대리인의 책임(제135조)을 상속하게 되므로 상대방의 선택에 따라 계약의 이행 또는 손해배상책임을 지게 될 수 있다.

② 상대방의 권리

- 상대방의 최고권

제131조 【상대방의 최고권】 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 계약을 한 경우에 상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 그 추인 여부의 확답을 최고할 수 있다. 본인이 그 기긴 내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다.

- 최고의 상대방: 최고의 상대방은 본인만 해당하며, 무권대리인은 이에 해당하지 않는다.

- 상대방의 철회권

제134조 【상대방의 철회권】 대리권 없는 자가 한 계약은 본인의 추인이 있을 때까지 상대방은 본인이나 그 대리인에 대하여 이를 철회할 수 있다. 그러나 계약 당시에 상대방이 대리권 없음을 안 때에는 그러하지 아니하다.

- 철회의 상대방: 철회는 무권대리인과 본인 중 누구에게 하더라도 무방하다.

- 제135조 책임 주장권

제135조 【상대방에 대한 무권대리인의 책임】 ① 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해배상할 책임이 있다.

② 대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 제1항을 적용하지 아니한다.

2) 단독행위의 무권대리

1) 상대방 있는 단독행위

- 능동대리의 경우에는 상대방이 대리인이라 칭하는 자의 대리권 없는 행위에 동의하거나 그 대리권을 다투지 아니한 때에만 계약의 무권대리규정이 준용된다.

-수동대리의 경우에는 무권대리인의 동의를 얻어 한 경우에만 계약의 무권대리규정이 준용된다.

2) 상대방 없는 단독행위​

- 능동대리 수동대리를 불문하고 언제나 확정적으로 무효이다. 따라서 본인이 추인할 수도 없고 추인하더라도 무효이다.

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< 기출문제 다시 보기 >

정답: 5

2. 본인의 지위를 단독상속한 무권대리인은 자신 스스로 무권대리 행위를 이행할 수 있는 상황인데도 자신이 저지른 무권대리행위에 대하여 추인 거절을 주장하는 것은 신의칙에 반한다. (대판1994)

4. 이행책임 또는 손해배상책임 중 상대방의 선택에 따른다.

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정답: 3

ㄱ. 상대방이 무권대리인의 동의를 얻어 단독행위(계약의 해지)를 한 경우, 전6조의 규정을 준용하므로 (민법 제136조) 본인은 이를 추인할 수 있다.

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정답: 4

2. 甲이 사망하기 전에는 무권대리행위로 인한 상대방 丙의 등기는 무효이나 甲이 사망하여 무권대리인 乙이 본인의 지워를 상속받은 경우 무권대리인이 스스로 등기말소를 청구할 수 없게 되는 결과 상대방 丙의 소유권등기는 실체에 부합하여 유효이다.

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정답: 1

5. 무권대리인의 책임은 과실책임이 아니라 무권대리인 자신에게 과실이 있든 없든 책임자는 무과실책임이다. 무권대리인의 무과실 행위가 제3자의 기망이나 문서 위조로 야기된 경우라고 하더라도 무권대리인의 책임은 부정되지 아니한다. (대판2013)

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정답: 3

3. 무권대리인의 상대방은 계약 당시에 대리권 없음을 안 경우 추인 여부의 확답을 최고할 수 있으나 무권대리행위는 본인이 추인하지 않는 한 본인에게 효력이 없으므로 계약의 이행을 청구할 수 없다. (민법 130조)

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정답: 2

2. 추인의 상대방은 무권대리인, 무권대리인의 상대방, 무권대리행위로 인한 법률관계의 승계인에게도 할 수 있다. (대판1980)